Οι αλλαγές του ΝΟΚ με απλά λόγια

Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ) είναι ένα πολύπλοκο θέμα με συνεχείς αλλαγές, αλλά θα προσπαθήσω να σου εξηγήσω τις βασικές πρόσφατες αλλαγές με απλά λόγια:

Τι είναι ο ΝΟΚ και γιατί αλλάζει;

Ο ΝΟΚ (Νόμος 4067/2012) είναι ο νόμος που καθορίζει τους κανόνες για το πώς χτίζονται τα κτίρια στην Ελλάδα (π.χ. πόσο ψηλά μπορούν να είναι, πόσο χώρο μπορούν να καλύπτουν, κλπ.).

Οι πρόσφατες αλλαγές ήρθαν κυρίως μετά από αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), οι οποίες έκριναν ορισμένα "κίνητρα" του ΝΟΚ (που έδιναν τη δυνατότητα για μεγαλύτερη δόμηση) ως αντισυνταγματικά. Ουσιαστικά, το ΣτΕ έκρινε ότι αυτά τα κίνητρα δεν έπρεπε να εφαρμόζονται γενικά σε όλες τις περιοχές, αλλά να συνδέονται με τον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό.

Οι βασικές αλλαγές με απλά λόγια:

Περιορισμός των "μπόνους" δόμησης: Πριν, ο ΝΟΚ έδινε κάποια "κίνητρα" (π.χ. έξτρα ύψος ή κάλυψη) αν κάποιος έκανε ένα κτίριο πιο πράσινο ή ενεργειακά αποδοτικό (π.χ. με φυτεμένο δώμα). Αυτά τα κίνητρα πλέον δεν εφαρμόζονται αυτόματα παντού. Για να εφαρμοστούν, θα πρέπει να ορίζονται ειδικές ζώνες μέσα από τον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό (δηλαδή, να αποφασίζεται από τον Δήμο ή την Πολιτεία για συγκεκριμένες περιοχές).

Τι γίνεται με τις άδειες που είχαν εκδοθεί; Υπήρχε μεγάλη αβεβαιότητα για τις οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί με βάση τα παλιά "μπόνους" του ΝΟΚ. Η νέα ρύθμιση ξεκαθαρίζει ότι:

Άδειες με έναρξη εργασιών έως 11 Δεκεμβρίου 2024: Οι άδειες αυτές διατηρούν τα "μπόνους" τους, χωρίς αναθεώρηση ή επιπλέον κόστος, εφόσον έχει αποδειχθεί η έναρξη των εργασιών.

Πώς αποδεικνύεται η έναρξη εργασιών; Με συγκεκριμένα και αποδεκτά μέσα, όπως εκσκαφές, σκυροδέτηση, γνωστοποίηση έναρξης σε δημόσια αρχή, υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης στον ΕΦΚΑ, συμβάσεις με βέβαιη χρονολογία, ή ακόμα και κατεδαφίσεις προϋπάρχοντων κτισμάτων (μετά τις 11 Ιουνίου 2024) ή αρχαιολογικές εργασίες.

"Περιβαλλοντικό Ισοδύναμο": Για τις άδειες που έχουν ακυρωθεί ή ακυρώνονται λόγω των "μπόνους" του ΝΟΚ, προβλέπεται η δυνατότητα να συνεχιστεί η κατασκευή τους, εφόσον καταβληθεί ένα "περιβαλλοντικό ισοδύναμο". Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να συμβάλει σε δράσεις αναβάθμισης του αστικού περιβάλλοντος (π.χ. δημιουργία χώρων πρασίνου, αναπλάσεις, κατεδαφίσεις αυθαιρέτων).

Προτεραιότητα στον τοπικό σχεδιασμό: Ουσιαστικά, οι αλλαγές βάζουν σε προτεραιότητα τον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό. Δηλαδή, οι Δήμοι και οι περιοχές θα πρέπει να καθορίσουν πού και πώς μπορούν να εφαρμοστούν τα κίνητρα δόμησης, λαμβάνοντας υπόψη τις ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής και όχι να εφαρμόζονται "οριζόντια" παντού.

Γιατί είναι σημαντικές αυτές οι αλλαγές;

Οι αλλαγές αυτές προσπαθούν να βάλουν τάξη στον τρόπο δόμησης, να προστατεύσουν το περιβάλλον και τον αστικό χώρο, ενώ παράλληλα να δώσουν λύση στο πρόβλημα χιλιάδων οικοδομικών αδειών που είχαν μπλοκαριστεί.

Είναι ένα θέμα που επηρεάζει πολλούς, από ιδιοκτήτες ακινήτων και μηχανικούς μέχρι κατασκευαστές και επενδυτές.